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제목 건축비를 줄이는 진정한 방법
글쓴이 추명진 작성일 2011-02-28 00:00:00

매일경제신문 (1997.04.26)

단독주택신축 공사비 문제에 관한 한 건축주도 발상을 전환할 필요가 있다.예산을 앞세워 무조건 싸게 계약해 놓고 남보다 집을 더 잘 지어달라고 요구하는 것은 올바른 주장이 될 수 없다.

단독주택은 오더 메이드(Order Made.주문품)에 속한다. 아파트나 연립주택, 빌라처럼 레디 메이드(Ready Made,완성품)를 분양받는 것이 아니라 집 모양과 가격을 계약한 뒤 건축하는 것이다. 따라서 품질의 변화에 따라  얼마든지 가격에 맞추어 집을 지을 수 있다.공사비가 자신의 설계와 예산과 그레이드에 따라 천차만별이다

레디 메이드는 제품을 보고 가격을 깍아도 제품 품질 자체가 변하지는 않지만 오더 메이드는 가격을 깍을 경우 품질이 변화할 가능성이 높다.

따라서 단독주택을 비싸게 잘 지어준다는 말은 틀림없지만 싸게 잘 지어준다는 말은 의미가 없는 약속이다. 단독주택을 평당 가격으로 싸게 계약했다고 좋아하지만 시공회사는 돌아서면서 그가격에 맞추어 싸게 지을 궁리부터 하기 시작한다.

한 인기 탤런트이자 사회자인 S씨가 미국에 있을 때 시장에서 시계장사를 했다고 한다.

무조건 싼 것이 잘 팔릴 것이라는 생각에  Chief Watch, Chief Watch(싸구려 시계, 싸구려 시계)를 외쳤다. 남대문시장이었다면 사람이 몰려 들었을 법한데 아무도 쳐다보지 않았다.
이 때 지나가던 한 노신사가 어깨를 치며 Good Price, Good Watch( 가격에 비해 품질이 좋은 시계)를 외치라고 조언했다. 싼 시계는 싼 시계지만 가격에 비해 품질이 좋은 시계라고 해야 사게 될 것이라는 지적이었다.

이제  건축주도 내집짓기에서 가격과 품질을 생각해야 한다.주택은 싸게 짓는것이 목표는 아니다. 품질에 맞는 적정가격이야 말로 하자를 방지하고 애물단지 집을 방지할 수 있는 최소한의  안전판이다.

처음부터 자기 돈을 들여 다른 사람 집을 지어주려고 생각하는 시공회사는 세상에 없을 것이다.그들이 신나서 일할 수 있게 정당한 수익을 보장해 줄 마음의 자세야 말로 즐거운 내집짓기의 첫걸음이다.

 

또한 적정가격을 들여 제대로 지은 집이라면 살다가 되팔 때 건축비는 물론 부가가치까지도 추가로 충분히 받아낼 수 있지만 (일산 신도시의 경우를 보면) 부실하게 지은 집은 실제 들어간 건축비도 받기 어렵거니와 다른사람도 눈이 있어 정작 급할때  팔리지도 않는다.

 

건축주들을  조금 이해하지 못할 부분도 있다. 제대로 지으나 부실하게 지으나 건축비는 80~90%가 다 들어간다.그런데 그 마의10~20%를 넘지 못한다. 그게 최종 건축의 품질과 하자를 좌우하는데 말이다.더구나 그것을 아끼다 집에 하자가 발생해 여기저기

손보기 시작하면 수리비로 1천만~2천만원은 순식간이고 마음고생 또한 이루 말할 수 없다.

만약 건축비가 부족하다면 보이지 않는 골조부분을 제대로 지은 뒤 살면서 내장부분은 추가로 공사하는 방법이 있다. 도배나 조명 정원 다락방 인테리어등은 나중에 자금 여유가 있을 때 다시 제대로 공사하는 것이 좋다.


집을 정상적으로 지으면서 공사비를 절약할 수 있는 방법도 있다. 


서울근교 신도시를 비롯한 대규모 택지지구에서는 모양이 같은 단독주택지가 밀집되있기 때문에 이웃과 공동으로 공사를 추진하면 공사를 10~20% 정도 절약할 수 있다. 

즉, 이웃과 2~3세대 공동으로 공사를 추진하면 그만큼 규모 경제의 이익이 발생한다. 설계와 인허가 인력 자재시공 현장관리비 등에서 효율성이 제고되기 때문에 비용발생도 그만큼 줄어들게 되는 것이다.(2~3세대가 넘어서면 말이많아 실행이 어렵다)

 

단독주택의 경우는 건축주가 평생의 꿈을 마음에 담고 오랬동안   검토한 기본 설계안을 누구나 가지고 있으며 또한 건축에 대한 자기만의 생각과 구상을 가지고 오기 때문에 허가 행정절차나 디자인 하자문제를 고려해 조금만 도와주면 되므로 굳이 작품값 줘야하는 비싼 설계사무실에서 설계할 필요도 없다.이런식으로 설계비용도 적지 않게 절감할 수 있다.

 

사실 이름있는 건축사도 돈안되는 단독주택을 전문으로 많이 설계한 곳은 드물다.10년에 한번 발표되는 신도시외에는 별 기회가 없기 때문이다. 따라서 오랬동안 소규모단독주택을 지어온 전문시공사에 자료와 정보가 더 많을 수 도 있다.

또 건설회사에 모델하우스로 제공하거나 비수기에 공사를 추진하거나 남보다 먼저 시작하는 것도 공사비를 줄일 수 있는 방법이다.같은지역에 여러채 짓는 회사를 선택하는것도 한 방법이다 가을에 골조공사를 시작해 이듬해 봄에 내장공사를 마감하면 비수기라 인건비를 줄일 수 있고 시멘트 냄새도 완전히 사라지게 된다.

 

그러나 내집짓기는  평당 얼마에, 총금액 얼마에, 이리저리 견적을 받아서 결정하는것이 끝이 아니고 시작일 따름이다.누가 지어도 집의 외관과  형태는 비슷하게 갖추겠지만, 살면서 엄청난 차이가 발생한다.건축주는 준공과 동시에 하자에 시달리게 된다.집을 한50채이상, 10년이상 지어봐야 전체 하자가 눈에 들어온다.하지만 수백명이 왔다가야 완성되는 주택은 한두명 관리자가 주택을 마스터 했다고 하자 발생이 줄어드는것 또한 아니다.

 

문제는 수백명을 효율적으로 목표에 의한 관리가(management by objective) 되도록 만드는 건설회사의 시스템이다. 숱한 고객들의 클레임과 하자문제에 시달리며 많은 수업료를 낸 오래된 소규모주택전문회사가 공사하자에 대한 매뉴얼과 시스템과 조직관리요령을 터득하고 지은집과는 살면서 아주 큰 차이가 발생한다.

나중에 하자로 인한 마음고생까지 비용으로 전부 계산한다면 엄청난 추가비 차이가 발생하게 된다.

 

현재 주문주택은 소신을 가지고 열심히 노력하는 사람도 꽤 있지만, 남의 집 짓는데 몇번 따라 다닌 무자격자 개인이나  영세업체가 대부분이다.사업자등록후 5년을 넘긴 업체가 몇 안된다.주문주택시장이 너무 열악하고 소규모이며 경기의 영향을 많이받아 부침이 심하고 피튀기는 자유 경쟁이다보니 살아남기가 싶지 않기 때문이다.이런 연유로 대기업이 절대 진입 할 수 없는 틈새 시장이다

 

이들은 싸구려 가격을 무기로 남의 집을 망쳐가면서 배우고 있는 중이다.건축주는 예산을 절감 한다며 이들과 함께 춤추기 쉽상이다.개인이나  영세업체는 경기에 따라 얼마뒤 연락도 닿지 않는다.평생 하자보수 해준다는 각서는 무용지물이 된다.

 

따라서 결국 공사비를 적게 들이고 집을 잘 짓는 가장 중요한 방법은 올바른 업체의 선택이다.

 

정상적인 가격을 제시하는가? 주치의처럼 평생 내집을 관리해 줄 기술적 재정적 경영적 능력이 있는가?

오래되고 실적이 많고 신용있는 회사인가?  대외적인 지명도와 평판을 어떤가?  회사의 자금사정은 어떤가?

회사대표의 소신과 철학은?  현재 현장이 몇개나 돌아가고 있는가? 사업자등록후 몇년이나 지났나?

직원들은 친절한가? 직원이 친절하면 잘 나간다는 증거이다. 대외적인 행정처리나 진정등을 잘 해결할 능력과

건설사 특유의 패기가 있는가? 기간내  하자보증을 해 줄수 있는가? 산재보험은 들어있나? 공사면허는 갖추고 있는가?

꿈과 비젼이 있는 회사인가?  소규모주택건설에 전문성과 노하우와 열정이 있는가? 억대 공사비의 관리능력은 있는가? 

가장 중요한 도덕성은 또 어떤가 ? 등등 ... 기초적인 체크사항이 밑도 끝도 없다.

 

특히 면허를 빌려서 공사 하다가 본사가 부도가 나면 건축주집에 유치권 설정이 되어 평생의 한번 내집짓기를 망쳐 버린다.

그리고 공사비를 줄인다며 부가가치세를 누락 시키면 6년 뒤에 2700만원 짜리가 가산세가 붙어 8000만원 정도로 불어나 돌아 오는 경우도 발생하였다. 이런 미래의 예상치 못한 대처도 공사비를 아주 크게 줄이는 방법이 된다.


그리고 또 하나 중요한것은 신도시에서는 남보다 일찍 짓는 것이 무척 유리하다는 것이다. 특히 잘난 동네 일수록 더욱 그렇다.

집짓기 전에는 친할 수 있지만 앞집과 뒷집 옆집이 모두 지어진 뒤에 내집을 짓기 시작하면 공사진행에 엄청난 장애요인이 발생한다. 공사차량과 자재정리가 어려울 뿐만 아니라 100% 민원과 진정이 발생해 내집 창문을 내마음대로 내지도 못하고 지하도 팔 수 없으며 이웃이 원망스럽고 생각할수록 속상해서 잠이오지 않는다.

 

집을 지으면서 즐거워야 할 마음이 뒤틀리면 그건 또 비용으로 얼마를 계상 해야 할까?

마음의 비용이 들어 가기 시작하면 실제 건축비는 이미 문제가 안된다.

인간이 싫어지고 세상이 미워지며 건축주는 심한 자괴감에 빠지게 된다.

 

건축이 늦어질수록  이런 눈에 보이지 않는 공사비가 추가로 들게 되고 평생 같이 살아갈 이웃이 귀챦고 지겨운 존재가 될 수도 있다. 따라서 남보다 조금 일찍 시작하여 본인이 내집짓기 주도권을 가지면서, 한편으로 같이 웃고 떠들고 친하게 지낼 수 있는 마음이 통하는 업체를 선택하고 또 그들과 만난 인연을 소중히 생각하며(시공사도 마찬가지지만) 일단 자신이 스스로 선택한 업체에 대한  한없는 신뢰와 끝없는 배려야말로 공사비를 줄이고 모든것을 순조롭게  진행시키며  행복한 내집짓기가 될 수 있는 

또 다른 전략과 방편이 될 수 있다

 

 

 야촌주택(주) 추명진 사장의 매일경제신문 (1997.04.26) "내집짓기" 연재글입니다    

 

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