DIY공사하기

건축자료실

홈 > DIY공사하기 > 건축자료실
제목 건축계획시 알아야 할 용어
글쓴이 관리자 작성일 2015-08-27 14:03:03

1. 건폐율

(건축법 55조 -건축물의 건폐율)
   대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다.
 
- 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
   즉, 대지의 면적이 100평이고 건축면적이 60평이면, 건폐율은 60/100 × 100 = 60%입니다.
   내땅의 건폐율이 60%라고 하면, 내 땅 면적에 0.6을 곱한 면적만큼 법에서 허용한다는 뜻입니다.
   상업지역은 건폐율이 높고, 주거지역은 건폐율이 낮습니다.
   그래서 상권이 밀집된 상업지역은 건물이 빈 공간없이 빽빽하게 들어서 있고,
   주거지역은 땅에 비해 조금 넉넉하게 건물이 들어서 있는 이유입니다.
   대지면적은 땅 면적이고, 그러면 건축면적은 뭘까?
 
2. 건축면적

(건축법 시행령 제119조-면적 등의 산정방법)
건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
 
- 건축면적은 건물의 외벽중심선을 따라 둘러싸인 부분의 면적입니다.
   일반적으로 1층이 가장 넓고, 위로 올라갈수록 건물의 면적이 좁아지기 때문에
   1층 면적을 건축면적으로 봅니다만,
   1층보다 2층의 면적이 더 크거나 튀어나온 경우 2층 면적이 건축면적이 됩니다.
   즉, 하늘에서 건물을 내려봤을 때 보이는 건물의 면적이 건축면적입니다.
 
3. 바닥면적

(건축법 시행령 제119조-면적 등의 산정방법)
바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
라. 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
 
- 건물 전체의 면적은 위에서 본 건축면적이고, 각 층의 면적은 바닥면적입니다.
   각 층의 외벽 중심선을 따라 둘러싸인 부분의 면적이 바닥면적이지만, 몇 가지 예외가 있습니다.
   일반적으로 주택의 발코니는 바닥면적에 들어가지 않는다고 알고 있지만,
   실제 법에서는 1.5m까지만 바닥면적에 들어가지 않습니다.
   즉, 발코니의 폭이 2m가 넘어가게 되면 1.5m까지는 바닥면적에 들어가지 않지만,
   0.5m는 바닥면적에 들어갑니다.
   그리고, 다항에서 필로티도 바닥면적에서 빠지게 되는데 그냥 빠지는 것이 아니라,
   주차나 통행에 전용되는 경우만 바닥면적에서 빠지게 됩니다.
   또한, 라항의 다락에서 누다락의 층고가 1.5m 이하인 경우와 경사지붕인 경우 1.8m 이하인 경우
   바닥면적에서 빠지게 됩니다.
   여기에서 기준 층고가 1.5m 이하이기 때문에
   실제로 사용할 수 있는 높이는 슬라브와 단열두께를 뺀 나머지 1.4~1.5m뿐입니다.
   사람이 서 있기도 힘들죠. 하지만, 경사지붕에서 1.8m는 가중 평균높이입니다.
   그래서 높은 쪽은 3.3m 낮은 쪽은 0.3m로 누다락을 만들면, 가중평균높이 1.8m가 나오게 되고
   누다락 전체 중에서 높은 쪽 일부는 사람이 서서 생활할 수 있는 공간이 나오게 됩니다.
 
4. 연면적

(건축법 시행령 제119조-면적 등의 산정방법)
연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
 
- 연면적은 간단합니다. 각층의 바닥면적의 합에 지하층 면적과 지상의 주차장면적을 빼면 됩니다.
   상당히 간단하죠. 그런데 건축할 때 모두가 가능한 최대 연면적에 중점을 두는 걸까요?
   그것은 이제 설명드릴 용적율 때문입니다.
 
5. 용적율

(건축법 제56조-건축물의 용적률)
대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다.
 
- 용적율은 대지면적에 대한 연면적(바닥면적의 합)의 비율입니다.
   즉, 내땅이 100평인데, 용적율 200%라면 내 땅에는 200평까지 건물을 지을 수 있다는 것입니다.
   총 지을 수 있는 [건물 면적 = 땅면적 × 용적율] 되겠습니다.
   만약 건폐율이 50%라면, 한 층의 면적이 50평까지 가능하므로 50평  × 4층 = 200평이 됩니다.
   땅의 가치는 그 땅에 얼마만큼 건물을 지을수 있냐로 판가름납니다.
   즉, 용적율이 높으면 높을수록 건물을 높게 지을수 있다는 거죠.
   그래서 건폐율과 용적율이 높은 상업지역은 건물이 꽉 채워져 높게 지어지고,
   건폐율과 용적율이 낮은 주거지역은 드문드문 비워져 낮게 지어지는 것입니다.
   상업지역 100평 대지가 주거지역 300평 대지보다 비싼 이유가 여기에 있습니다.
   자~ 그러면 땅값을 좌우하는 건폐율과 용적율은 누가 정하느냐?
   국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하게 됩니다.
   국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 1조 목적에
   "이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여
   공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다."
   로 되어 있습니다.
   즉, 공공복리와 국민의 삶을 질을 향상시키기 위해 땅의 이용에 제한둔다는 것입니다.
   그렇다면, 건폐율과 용적율을 알면 내 땅에 얼마나 지을 수 있는지 알수 있느냐?
   아닙니다. 최대한 지을 수 있는 규모는 건폐율과 용적율로 제한을 하고 
   지금부터 나오는 일조권과 도로사선으로 다시 한번 건물의 규모를 제한합니다
 
6. 일조권

(건축법 제61조-일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
② 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다.  <개정 2011.5.30>
 
(건축법 시행령 제86조-일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 다만, 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함한다)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시ㆍ군계획시설인 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함한다) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2010.2.18, 2012.4.10, 2012.12.12>
 1. 삭제  <2012.12.12>
 2. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
 3. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
 
- 일조권은 주거지역중 준주거 지역을 제외한 전용주거지역과 일반주거지역에만 해당이 되는
   조항으로 만약, 내 땅이 전용 또는 일반주거지역이라면 북쪽에 인접한 땅에서 정북방향으로
   건물높이 9m까지는 1.5m를 띄워야 하며, 건물높이 9m를 초과하는 부분은 1/2을 띄워야 합니다.
   즉, 건물높이 9m까지는 1.5m만 북쪽에서 띄우면 되고, 건물높이 9m는 4.5m를 띄우고,
   건물높이 10m에는 5m를 띄워야 합니다.
   상가주택지에서 대부분의 건물이 1층은 넓고, 북쪽 2층부터 면적이 좁아지는 이유가 여기에 있습니다.
   그런데, 61조 3항에서 택지개발지구인 경우 정남방향에서 띄울 수도 있다라고 되어 있습니다.
   요즘 몇몇 택지개발지구가 정북일조가 아니라 정남일조를 하기도 하는 이유가 61조3항 때문입니다.
   그리고 모든 전용 또는 일반주거지역은 일조권을 받느냐? 아닙니다.
   시행령 86조 1항의 단서조항에 따라 20m 이상의 도로에 접한 대지는 일조권을 받지 않아도 됩니다.
   그래서 넓은 대로에 붙어 있는 건물들이 주거지역임에도 딱 붙어서 지어지는 이유가 여기에 있습니다.
   국토의 계획과 이용에 관한 법률에서 건폐율과 용적율로 건축물의 규모를 제한하고,
   건축법에서 일조권과 지금부터 설명드리는 도로사선으로 건축물의 높이를 제한합니다.
 
7. 도로사선

(건축법 제60조-건축물의 높이 제한)
① 허가권자는 가로구역[(街路區域): 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 이하 같다]을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 최고 높이를 지정·공고할 수 있다. 다만, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 가로구역의 최고 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 최고 높이를 완화하여 적용할 수 있다.
② 특별시장이나 광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 제1항에 따른 가로구역별 건축물의 최고 높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있다.
③ 제1항에 따른 최고 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. 다만, 대지가 둘 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 해당 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다.


- 1항에서 허가권자는 가로구역별로 건축물의 높이를 지정할 수 있으며,
   3항에서 건축물의 높이가 지정되지 않은 경우
   건물의 높이는 도로폭의 1.5배를 넘을 수 없다라고 되어 있습니다.
   (정확하게는 "건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지
   의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다"로 되어 있습니다)
   즉, 내 땅에 접하는 도로의 폭이 8m이면,
   도로에 접하는 부분의 건축물의 높이는 12m를 넘을 수 없습니다.
   만약에 내 땅이 아래 그림과 같이 남쪽으로는 6m 도로에 접해 있고, 정북쪽에 인접대지가 있다면
 
03.jpg

 
   높이 9m까지는 무리없이 건축이 가능하겠지만,
   9m 이상부터는 도로사선과 일조권 때문에 면적이 상당히 축소가 되어야 합니다.
   많은 건축주가 건폐율과 용적율로만 건축계획을 세우는데,
   실제적으로 도로사선과 일조권 때문에 건물의 규모가 제한받는 경우가 많습니다.
 
 


이전글 면허세
다음글 주차관련 법규