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도급제 대 지분제

재건축 사업은 사업방식에 따라 지분제와 단순도급제로 구분되며 사업 방식에 따라 장단점들도 존재한다. 재건축 지분제와 도급제 중 투자관점에서 어떤 사업이 유리한지 이해득실을 따져보자.
건설사가 재건축 사업을 수주할 때 지분제나 단순도급제로 사업방식을 정한다. 이중에서 기대되는 개발이익을 같이 나누는 것이 지분제다. 지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공하고 사업이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업방식이다. 따라서 주택시장이 좋을 경우 건설사의 이익을 커지지만 반대일 경우는 위험이 커진다. 반면, 도급제는 사업의 이익과 위험요인은 재건축 조합에 귀속시키고 시공사는 단순 공사만 하는 방식으로 일반적인 건축공사 발주 방식이다.

서울 등 수도권 주택시장이 활황기에는 재건축 기대수익이 높아지면서 건설사들이 지분제를 선호했지만, 2008년 이후 주택시장 침체로 지분제보다는 도급제를 선호하는 추세다. 주택가격 하락에 대한 위험을 부담하기보다는 안정적인 수익을 챙기는 것이 유리하기 때문이다.
심지어는 2008년 이후 서울 등 수도권 주택시장의 침체가 길어지면서 지분제에서 도급제로 선회하려는 움직임이 곳곳에서 나타나고 있다.
서울 강동 등에서 주택시장 활황기에 초기 도급제로 계약을 맺은 고덕주공 아파트 등은 시공사의 요구로 기존 계약을 도급계약으로 변경하는 방안을 검토하고 있다.
계약 방식을 좀 더 상세히 알아보면서 이해득실을 따져보자. 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 확정지분제와 변동지분제로 나뉜다.
확정지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상률을 확정하는 것이다. 반면, 변동지분제는 사업시행에 따라 용적률 변화, 이주기간 지연 여부,
투자가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태다. 그래서 도급제나, 확정지분제는 추가부담금에 대한 위험이 상대적으로 적다고 볼 수 있다.

투자관점에서 어떤 게 유리할까?

두 방식 모두 재건축 사업이 많이 활용되고, 상황에 따라 장단점이 있어 어느 방식이 유리하다고 말하기는 힘들다. 투자자 측면에서 볼 때 안정성은 도급제가 높고, 위험도를 고려한 수익성은 지분제가 높다. 주택시장 상황을 가격 상승기와 하락기로 나눠보면, 상승기에는 주택 가격상승에 대한 이익을 재건축 조합이 가져가는 계약형태인 도급제가 유리하다. 만약 높은 위험을 감수할 수 있는 투자자라면 높은 수익을 기대할 수 있는 지분제가 유리하다. 실제로 서울 재건축 시장 활황기인 2000~2003년에는 도급제 방식의 재건축이 유행했다. 반면, 주택가격 하락기에는 지분제가 유리하다. 하락에 대한 손실을 시공사와 나눠서 부담하기 때문이다. 그래서 개별 조합원이 부담해야 하는 부담금은 낮아진다.
투자자 입장에서 시장 상황에 따라 유리한 계약형태를 구별할 수 있어야 한다. 결국은 시장 흐름을 적절히 판단하는 것이 관건이 되는 경우가 많다. 그래서 재건축 아파트를 고를 때는 첫 번째 주택시장 경기 추세를 판단해야 한다. 아파트 가격이야 본래 오르내리기를 반복하지만, 추세에 대한 관성은 2~3년 이상 지속되는 성향이 나타나기 때문이다. 과거를 보고 여기가 바닥이었는데 투자를 안했다는 식의 분석은 바람직하지 않다. 지나고 나서야 바닥을 확인할 수 있지만, 그 전에는 바닥을 확인한다는 것은 굉장히 어려운 ‘신’의 영역인 경우가 많다.

분담금

도급제는 추가분담금이 없을까?

일반적으로 도급제라고 하면 추가 비용 발생이 없는 안전한 방식으로 알고 있는 경우가 많다. 그러나 도급제라고 하더라도 조합청산 때까지 계약서에 명시된 내용 외에 발생하는 공사와 관련된 손실은 조합원이 부담하는 것일 일반적이다. 더 나은 주거환경을 위한 설계 변경은 종종 발생하는 일이며 하는 일이다.
확정지분제도 추가분담금에서 자유로울 수 없다. 대부분의 조합원이 확정지분제가 되면 추가부담금 같은 것은 없을 것으로 생각한다. 하지만 실제로는 용적률·세대수·사업 소요기간 등 구체적인 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 모든 부담금이 확정될 수 없기에 계약서상에는 추가부담금에 대한 사항을 삽입하게 된다. 시공사들은 확정지분방식으로 계약했더라도 100% 위험부담을 안고 가지는 않는다.

따라서 사업계획 변경, 사업기간 지연, 마감재 변화에 따른 추가 공사비 등에 관한 사안들을 계약서 부관사항으로 정하게 된다. 주택가격이 하락하고 재건축 사업의 사업성이 나빠질 경우 어떤 방식이든 추가분담금은 증가할 수 있으니 투자 시 늘어날 수 있는 우발채무를 손익 계산에 넣어서 따져봐야 한다.

추가분담금 계산을 위한 무상지분율 계산

재건축 추가분담금은 재건축 사업에서 발생하는 수익보다 비용이 많은 경우, 가구별 지분 비율에 따라 부담해야 하는 비용이다. 본인의 권리가액이 배정된 면적의 조합원 분양가보다 적으면 추가부담금은 내야 하고, 조합원 분양가보다 많으면 청산금을 받게 된다.
재건축 아파트 계약 시 내야 하는 가격 이외에 매입금액이 증가할 수도 감소할 수도 있다. 이에 대한 충분한 인지 없이 주변 시세와 단순 비교를 한다면 재건축 아파트의 투자가치가 과대포장될 수 있으니 유의해야 한다.

재개발과 달리 재건축아파트의 추가부담금 계산 방법은 무상지분율을 알면 간단히 계산할 수 있다. 먼저, 무상지분율을 먼저 계산해야 한다. 무상지분율은 아파트를 재건축할 때 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도의 면적을 추가분담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지를 나타내는 비율을 말한다.

무상지분율이 높을수록 조합원이 무상으로 분양받는 아파트 면적이 넓어지기 때문에 재건축의 수익률을 나타내는 지표로 자주 사용된다. 예컨대 33㎡의 지분 크기를 가진 재건축 대상 아파트의 무상지분율이 100%라고 하면, 대지지분과 똑같은 크기의 아파트를 나중에 배정받는 아파트 33㎡가 된다. 만약 무상으로 받을 수 있는 배정 면적보다 더 큰 면적에 들어가길 희망한다면 늘어나는 면적만큼 추가분담금을 내야 하고, 반대로 적은 면적이 좋다고 하면 돈을 돌려받는 구조다. 이때 늘어나는 비용이나 돌려받은 환급금은 조합원 분양가와 면적에 비례하여 결정된다. 유의할 점은 종전 면적은 대지지분을 기준으로 계산하는 반면, 재건축 이후 면적은 대지지분이 아닌 공급받을 아파트 면적을 기준으로 계산한다.

따라서 무상지분율이 높을수록 재건축 이후의 가치는 높아지는 것이 일반적이다. 그러나 150% 이상으로 뻥튀기된 무상지분율은 재건축 사업 자체를 불가능하게 하는 복병이 될 수도 있으니 주의해야 한다. 무상지분율은 보통 시공사(건설사)가 제시하는데, 재건축 사업지의 수주를 위한 당근으로 무리하게 제시하는 경우가 있다. 주택시장이 활황기일 경우는 무리가 없지만, 주택가격이 지속적으로 하락하는 경우라면 사업성에 문제가 생겨서 사업추진 자체가 늦춰지는 경우가 생길 수 있다. 사업지연에 따른 추가부담금 등은 대부분 조합이 부담해야 한다.

분담금 산출방식

재건축 분담금 산출방식

재건축 사업(지분제)의 일반적 분담금 산정식은 다음과 같습니다.

조합원 분담금 = 대지지분 x 무상지분율 x 평당분양가 - 신축아파트 분양가

[참고]

1. 무상지분율 = 대지평당 권리지분액 ÷ 평당분양가 x 100

2. 대지평당 권리지분액 = 예상개발이익 ÷ 조합원의 권리지분(대지)총면적

3. 예상개발이익 = 총예상수입금액 - 총예상지출금액

4. 총예상수입금액 = 평균평당분양가(신축아파트) x 연면적(평, 신축아파트)

5. 총예상지출금액 : 공사비, 제사업비용, 이주비 금융지용 등의 합산

위 산정결과 양(+)의 금액이 나올 경우, 환급받을 금액이며, 음(-)의 금액이 나오면, 부담하셔야할 금액입니다.

※ 위 산정 절차는 개략적인 산정 방식이며, 구체적인 분담금 산정방법이나 절차는 조합과
시공사의 계약 조건에 따라 많이 달라질 수 있음을 참고하시기 바랍니다.