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가로주택정비사업 서울시 시뮬레이션 결과

국토교통부의 도정법시행령 개정으로
가로주택정비사업을 할 경우

2종일반주거지역에서 15층이하로 층수완화를 해주겠다고
1.28 이미 공포되었는데 서울시 입장은 여전히 7층이하로
조례개정은 하지 않는다합니다.

그럼 왜? 서울시는 국토교통부의 층수완화에도 7층을 고집하는 걸까요?
서울시가 가로주택정비사업의 층수 시뮬레이션한 내용 볼게요.

먼저 최초로 가로주택정비사업 조합설립인가를 받았던 면목동 가로주택정비사업 부지를 대상으로 한 내용부터 살펴보면

7층 이하

구 분 분석결과
대지면적 1,338.8㎡(404.98평) - 법정 용적률 200% 달성 가능 - 사업비 절감을 위해 주차장은 1층 필로티 활용 - 건축물 매치 중정형으로 공동체 활성화 기대
기준층 면적 466.1㎡(140.99평)
연면적 466.1㎡ x 6F = 2,797.0㎡ (846.09평)
용적률 199.54%

7층 초과

구분 분석결과
대지면적 1,338.8㎡(404.98평) - 채광방향 일조권 완화가 되지않아 8층 건립 불가
- 이에 따라 용적률 200% 확보 불가 ⇒ 평균층수 7층 또는 층수 8층 이상 건축 불가
기준층 면적 466.1㎡(140.99평)
연면적 466.1㎡ x 6F = 2,797.0㎡ (846.09평)
용적률 199.54%

서울시가 가로주택정비사업 시뮬레이션 해본 사업부지(1)

7층 이하

구 분

분 석 결 과

대지면적

3,902.2㎡(1180.41평)

- 법정 용적률 200% 달성 가능

- 주차대수 확보를 위해 지하 2층 주차장 설치필요

⇒ 주차장 확보를 위한 지하 2층 계획시

사업비 일부 증가예상

⇒ 건축물 배치가 판상형 + ㄷ자형으로 개방감부족

기준층 면적

1,112.9㎡(336.65평)

연면적

1112.9㎡ x 7F = 7,790.5㎡

(2,356.62평)

용적률

199.64%

7층 초과

구 분

분 석 결 과

구 분

분 석 결 과

대지면적

3,902.2㎡(1180.41평)

- 채광방향 일조권 완화가 되지않아 최대 8층까지만

건립가능하고

- 용적률은 200% 확보 가능

⇒ 9층이상 건축불가

⇒ 건물 동 분리가능,

지하 2층 계획으로 사업비 일부 증가 예상

기준층 면적

1,110.3㎡(335.86평)

연면적

7,727.0㎡(2,337.41평)

용적률

198.01%

서울시가 시뮬레이션 해본 가로주택정비사업부지 (2)

7층 이하

구 분

분 석 결 과

대지면적

2,003.6㎡(404.98평)

- 법정 용적률 200% 달성가능

- 주차대수 확보를 위해서 지하 2층 주차장 설치필요

⇒ 주차장 확보를 위한 지하 2층 계획시

사업비 일부 증가 예상

⇒ 건축물 배치가 일자형으로 개방감 일부 부족

기준층 면적

572.08㎡(140.99평)

연면적

572.08㎡ x 7F = 4,004㎡

(846.09평)

용적률

199.87%

7층 초과

구 분

분 석 결 과

대지면적

2,003.6㎡(606.08평)

- 채광방향 일조권 완화가 되지 않아

최대 8층까지만 건립 가능하고

- 용적률은 200% 확보 가능

⇒ 9층 이상 건축 불가

⇒ 건물동 분리 가능, 지하 2층 계획으로

사업비 일부 증가 예상

기준층 면적

608.35㎡(184.02평)

연면적

3,979.2㎡ (1,203.70평)

용적률

198.60%

서울시가 시뮬레이션 해본 가로주택정비사업부지 (3)

아래 사례는 야촌주택건설이 상담 진행중인 부지입니다

7층 이하

구 분

분 석 결 과

대지면적

4,430.3㎡(1,340.16평)

- 법정 용적률 200% 달성가능

- 주차대수 확보를 위해서 지하 2층 주차장 설치필요

⇒ 주차장 확보를 위한 지하 2층 계획시

사업비 일부 증가 예상

⇒ 건축물 배치가 일자-ㄷ자형으로 개방감 부족

기준층 면적

1,259.9㎡(381.11평)

연면적

1,259.9㎡ x 7F = 8,819.8㎡

(2,667.98평)

용적률

199.08%

7층 초과

구 분

분 석 결 과

대지면적

4,430.3㎡(1,340.16평)

- 채광방향 일조권 완화가 되지않아

최대 8층까지만 건립가능하고

- 용적률은 200% 확보 가능

- 주차대수 확보를 위해서 지하 2층 주차장 설치필요

⇒ 9층 이상 건축불가

⇒ 용적률 확보를 위한 일자-ㄷ자형 건물 배치로

개방감 부족

기준층 면적

1,150㎡(347.87평)

연면적

1,150㎡ x 7F = 8,050㎡

(2,435.12평)

용적률

181.7%

15층까지 건립할 수 있는 가상부지

7층 이하

구 분

분 석 결 과

대지면적

5,285.0㎡(1,598.71평)

- 용적률은 200% 확보 가능

- 주차대수 확보를 위해서 지하 2층 주차장 설치필요

⇒ 건축물 위치 중앙부 이동시 15층까지 건립 가능

기준층 면적

880.0㎡(266.2평)

연면적

880.0㎡ x 12F = 10,560㎡

(3,194.4평)

용적률

199.81%

장단점 분석

대안 검토

종합 검토결과

정법 시행령이 공포 시행되어도 별도의 조례 개정없이 기존의 도시계획조례를 적용 결론적으로 도시계획위원회 심의를 통해 7층이하 고시지역은 7층이하. 아파트는 위원회심의를 통해 평균층수 7층이하 완화 가능